Занятную тенденцию я наблюдаю в последнее время. Обладатели свежеполученных муниципальных квартир, выставляя их на продажу после приватизации, запрашивают космическую цену за не самое лучшее жилье.
Ярким примером могут служить четыре занимательных дома, по квартире в одном из которых мне довелось провести успешную сделку по приобретению для своей клиентки пару месяцев назад. Дома эти расположены по адресу г.Москва, 3-я Богатырская улица, д. 3, Краснобогатырская улица, д. 9 и д. 11, Миллионная улица, д. 1.

Чего хотят продавцы

Это новые, изначально почти стопроцентно муниципальные дома. Самому старшему из них по состоянию на 16 сентября 2011 года едва исполнилось 5 лет с момента ввода в эксплуатацию. По сравнению с окрестными домами, здесь, конечно, свежие коммуникации и т.д. и т.п. Но платить те суммы, которые запрашивают продавцы – это, по-моему, просто бред

Шутка ли, за однокомнатную квартиру площадью 38 квадратов, с кухней 9 метров, местные жители просят от 6 500 000 (шесть с половиной миллионов) рублей. Цены на двухкомнатные квартиры забавляют меня еще больше – стартуют они от 8 000 000 (восемь миллионов) и доходят до 11 000 000 (одиннадцать миллионов) и выше.

Позвольте!

А ничего что отсюда утром не уедешь из-за пробок, а до метро пешком идти полчаса!? А ничего, что на верхних этажах местами видны следы протечек и подъезды, несмотря на то, что они новые, не тянут на запрашиваемые миллионы!? А ничего, что это жилье эконом класса и изначально задумывалось, как жилье эконом класса?!

Сравним...

Для сравнения, полтора месяца назад мы купили с клиенткой 3-х комнатную квартиру, тоже с 9 метровой кухней, в отличном доме (читай: после капитального ремонта с заменой всех коммуникаций), в районе метро Шоссе Энтузиастов – Перово за 7 500 000 (семь с половиной миллионов) рублей. Конечно, районы сравнивать не корректно, я согласен и сам это пропагандирую. Однако почувствуйте разницу. 65 метров общей площади против 38 и всего на миллион дороже. Или 65 метров в трешке против 50 метров в двушке, дешевле на 4-5 миллионов. Дистанция от центра Москвы примерно одинаковая с некоторой погрешностью. Дистанция до метро примерно одинаковая.

О чем говорят продавцы

Большинство квартир, которые продаются здесь, я ходил и лично смотрел. Пообщался с хозяевами. И их агентами. Веселые истории довелось мне послушать от них.

Вот пара забавных примеров из диалогов на тему цены:

Житель одного из домов: «Я хочу максимально дорого продать эту квартиру... {вырезано}. Кстати, Саша, ты же видишь: этот дом – полное го… {далее вырезано}»

Я всегда был убежден, что если продавец (неважно, что он продает) не верит в свой товар (услугу) – он его никогда в жизни не продаст, тем более, если он хочет продать дорого. Диалог состоялся около года назад. На сегодняшний день квартира не продана (это факт).

Представитель других продавцов (общались вчера): «Вы знаете, я сама понимаю, что квартира выставлена слишком дорого (речь об однушке за 6,5 млн.), но они (хозяева) ничего не хотят слышать. Я уже пробовала без их ведома рекламировать квартиру дешевле. Но они (хозяева) узнали об этом и пригрозили мне расторжением договора… {вырезано}. Они уже год продают квартиру, в прошлом году цена была 5300000 (пять миллионов триста тысяч)…{далее вырезано}»

Я когда это услышал, я чуть не заржал по-конски ей в трубку. Логика железная: в прошлом году не продали за 5,3, значит в этом полюбому продадим на миллион дороже. Флаг им в руки

Налоги

Кстати, у большинства жителей этих домов квартиры еще пока менее трех лет в собственности. По предварительным данным, практически все товарищи продавцы в договоре купли-продажи хотят показывать сумму, не превышающую миллион рублей, дабы не платить налоги. Ребята, так нельзя – это чревато последствиями! Налоги платить нужно и цену в договоре показывать нужно честную.

Мое мнение

Кстати, хотите знать мое мнение о реальной цене этих квартир? Силь ву пле. По моему мнению, однокомнатные здесь должны стоить не дороже 5 миллионов. Двушки – ближе к 6 – 6,5 млн (напомню, я говорю о четырех домах, перечисленных в самом начале статьи). Это цены, по которым квартиры будут продаваться (читай: будут совершаться сделки купли-продажи), а не безрезультатно рекламироваться в СМИ до второго пришествия Иисуса, как это происходит последние два года (в силу производственной необходимости я вел наблюдение за продаваемыми квартирами в этих домах на протяжении последних двух лет).

Глядя на все это великолепие, зародилась у меня в голове нехитрая теория, касающаяся счастливых обладателей муниципальных квартир, которые впоследствии были приватизированы. Люди попросту не знают, сколько это стоит, потому что они это не покупали. Поскольку они это не покупали, они не чувствуют, так сказать, «шкурой» ту цену, которая оптимально отразила бы сегодняшнюю стоимость квартиры. Поэтому, что делают эти люди: они смотрят друг на друга, на таких же, как они, продавцов и видят, например, что наиболее алчный обладатель однокомнатной квартиры рекламирует свою за 6,5 млн.руб. У человека возникает иллюзия, что раз так, значит его квартира тоже стоит как минимум столько же, и он сможет продать по этой цене. Ключевой момент здесь в слове рекламирует. Как я упомянул выше, рекламировать можно долго, что и происходит. И они начинают рекламировать, ссылаясь друг на друга (в прямом смысле слова!!! ) «Вы что, разве не знаете, что в этих домах квартиры так и стоят?» — парируют они реплики о том, что цена слишком высока. Не стоят они так. Это иллюзия.

Выводы

Вывод 1: дорогие покупатели, присматриваясь к квартирам в новых домах (где есть муниципальное жилье), ведите агрессивный торг.

Вывод 2: дорогие счастливые обладатели муниципальных квартир, приватизированных в последствии, внимательнее изучайте рынок, прежде чем судить о цене своей жилплощади. Ну, или позвоните мне, я с удовольствием помогу вам правильно оценить вашу квартиру.

С удовольствием отвечу на ваши комментарии и вопросы к статье!

Хорошего дня! )

В Мой Мир

0

Tweet

Получать обновления блога по электронной почте: