Всем привет! Сегодня затрону тему зарабатывания денег в недвижимости. Точнее, лишь крошечный аспект этой огромной темы.

Думаю, вам приходилось слышать, что деньги зарабатываются в тот момент, когда мы совершаем инвестиционную покупку. По крайней мере, я где-то такую мудрость вычитал  — уже не помню, где, и полностью с ней согласен.

Недавно я узнал о способе заработать от 20 до 60% прибыли на вложенные деньги в кратчайшие сроки (при идеальном стечении обстоятельств). Способ этот — покупка доли в собственности на квартиру. Здесь и далее по тексту я буду рассматривать вторичный рынок жилья.

Где прибыль

Принцип здесь следующий. На рынке жилья существует неписанный закон: если квартира распродается по долям, то сложив вероятную выручку от реализации всех долей, сумма получится в среднем на 30% меньше текущей рыночной стоимости такой квартиры, продаваемой целиком. Вот эти 30% и есть ваша прибыль.

Я подчеркиваю: это в идеализированной модели, когда все обстоятельства складываются в пользу покупателя-инвестора-спекулянта. Но такие варианты, когда все сложилось абсолютно хорошо, без изъянов, возможны, пожалуй, 1 раз на тысячу.

Конечно, врядли кто-либо проводил такую статистику, это лишь мое предположение. С уверенностью можно сказать, что играя в такую игру, существует огромное количество факторов риска, которые запросто могут повлечь за собой убытки для покупателя-инвестора-спекулянта. Причем риски эти очень трудно посчитать на этапе подготовки к операции.

Но вернемся к нашей идеализированной модели. Заработать прибыль можно путем поочередной или одновременной 100% покупки долей квартиры (напомню, в данном случае мы о квартирах говорим). Арифметическое ROI будет колебаться в зависимости от количества долей и количества комнат в квартире и периода за который происходит серия покупок. Мы рассматриваем идеализированную модель, поэтому примем, что пока долей происходят в сравнительно короткие сроки, за которые ситуация на рынке остается без изменений. По моим подсчетам максимальный ROI возможен в случае, если количество долей превышает количество комнат в квартире.

Минусы операций с долями

1)     Риски

Помимо стандартного набора рисков, присущих операциям на любых рынках (ценовой, валютный, страновой, т.п.), при последовательной покупке долей у вас есть риск впутаться в затяжной конфликт с собственниками оставшихся долей. Для покупателя-инвестора-спекулянта это чревато избытком негативных эмоций, потерей времени, упущенной прибылью (короче, сплошные убытки).

2)     Сроки реализации проекта

Подобные операции – это чаще всего не быстрые деньги. Удачный вариант нужно сначала найти, на это может уйти довольно много времени, ведь придется тщательно прошерстить рынок; пообщаться с собственниками долей, чтобы выявить у них потенциальный интерес к продаже своих долей в обозримой перспективе. Затем череда сделок, которых вероятнее всего будет от 2-х и более (по количеству приобретаемых долей). Затем нужно выжидать 3 года, чтобы избавиться от необходимости платить НДФЛ 13% (если речь идет о покупателях-спекулянтах-физических лицах резидентах РФ) при последующей продаже квартиры.

3)     Операционные издержки

Каждая покупка доли — это сделка в полном объеме, со всеми вытекающими. Инфраструктура, сроки, эмоциональный накал, переговоры. Каждая сделка реально отнимает много сил и времени. Поэтому, если не удается как-то оптом и сразу скупить доли в квартире, может оказаться, что игра просто не будет стоить свеч. Именно поэтому я постоянно повторяю: каждый вариант нужно досконально изучать, прежде чем покупать.

Пожалуй, это главные отрицательные черты операций с долями. Взглянем на положительные черты этих операций.

Плюсы операций с долями

1)     Потенциально довольно высокая прибыль в случае реализации проекта

2)     В ожидании завершения 3-х летнего периода, для продажи без налогообложения, квартиру можно сдавать в аренду, что безусловно добавит вес ROI. А кроме того, это весьма неплохой вариант получения ежемесячного фиксированного пассивного дохода от этой инвестиции.

Не знаю, как вам, а мне видится, что при тщательно обдуманном, просчитанном и взвешенном подходе, покупка долей имеет право на жизнь и его можно держать в своем спекулятивно-инвестиционном арсенале, на случай появления соответствующей возможности.

Хочу особенно подчеркнуть: непрофессионалу просто так взять и заработать будет очень сложно – можно здорово обжечься, поэтому будьте бдительны при принятии решений. И если вы – новичок, вам нужно еще многому учиться.

Хозяев отдельных долей это касается тоже, потому что неподготовленность к некоторым нюансам с долями может стоить вам денег.

Яркий пример из жизни

Честно говоря, мне пока не доводилось делать такие прибыльные покупки долей. Мой интерес к этой теме пробудила одна женщина, обратившаяся ко мне за консультацией пару месяцев назад. Вообще, между нами говоря, она попала в очень неприятную ситуацию, вкратце я ее поведаю ниже.

Детали опустим. Однокомнатная квартира, где она жила, неожиданно была поделена на 3 доли. Все было законно, мошенничества тут не было. Отныне женщина являлась собственницей 1/3 в этой квартире. Новоявленные собственники двух других долей предложили ей продать квартиру целиком (так все получили бы больше денег, чем при продаже долей по отдельности – то, о чем я писал выше). Она отказалась. Тогда они предложили ей выкупить доли, принадлежащие им. Денег у нее не хватило. И 2/3 однокомнатной квартиры были проданы абсолютно чужим людям (эта продажа была абсолютно законной, в соответствии с нюансами, перечисленными мной в посте про доли в квартире).

Теперь математика. Рыночная цена той квартиры на октябрь 2010 года порядка 4,7-5,0 млн.рублей. Каждая из проданных долей ушла за 1,0 (один) млн.рублей. Этой женщине предложили 900 тыс. рублей за ее треть и пригрозили, что если она не согласится, ей устроят «райскую жизнь».

До криминала там, к счастью, не дошло, мы с коллегами помогли сторонам договориться. Хозяйка трети свою долю в итоге продала новым собственникам двух других долей.

Новые хозяева квартиры провели эту серию покупок долей довольно быстро, буквально за 3-4 месяца. Финансовые результаты сделки для них следующие: 1+1+0,9 = 2,9 млн.рублей вложили и получили собственность с ориентировочной рыночной ценой 4,7 млн.рублей. Очень упрощенно посчитанный потенциальный ROI составит: (4,7-2,9)/2,9 = 0,62. И это за какие-то 3-4 месяца. Здорово, правда? Этим ребятам можно поаплодировать (морально-этическую сторону вопроса в данном случае опустим)!

А что вы об этом думаете? Поделитесь своим мнением в комментариях!

В Мой Мир

0

Tweet

Получать обновления блога по электронной почте: